Eine vermietete Immobilie in Hua Hin bringt bei Langzeitvermietung meist eine Bruttorendite von 5 bis 7 %. Nach Abzug von Nebenkosten, Leerstand und Verwaltung bleiben realistisch gesehen rund 3 bis 4,5 % netto. Angebote mit 8 bis 10 % sind fast immer Bruttowerte ohne Kosten oder basieren auf einer tageweisen Vermietung, die für Eigentumswohnungen ohne Hotellizenz nicht zulässig ist.
Wer in Hua Hin eine Immobilie erwirbt, möchte oft beides: einen eigenen Ort am Golf von Thailand und eine Immobilie, die sich durch Mieteinnahmen zumindest teilweise selbst trägt. Die entscheidende Frage lautet daher nicht, welche Rendite in einem Exposé angegeben ist, sondern welcher Betrag am Jahresende tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht. Genau das berechnen wir in diesem Ratgeber Schritt für Schritt – sowohl für eine Eigentumswohnung als auch für eine Poolvilla.
Wie hoch ist die Mietrendite in Hua Hin?
Bei Langzeitvermietung erzielen Immobilien in Hua Hin in der Regel eine Bruttomietrendite von 5 bis 7 % pro Jahr. Netto, also nach Abzug aller laufenden Kosten und unter Berücksichtigung von Leerstand, liegen gut ausgewählte Objekte meist zwischen 3 und 4,5 %.
Diese Spanne lässt sich vor allem durch den Kaufpreis erklären. Ältere Eigentumswohnungen im Stadtzentrum werden oft deutlich unter den Neubaupreisen gehandelt, erzielen aber ähnliche Mieten wie neuere Projekte in derselben Lage. Dadurch steigt die prozentuale Rendite. Neue Strandprojekte mit hohem Quadratmeterpreis liegen dagegen häufig nur bei 4 % brutto, da die Miete nicht im gleichen Maße mit dem Kaufpreis steigt.
Ein typisches Mietpreisniveau für möblierte Wohnungen bei Jahresmietverträgen sieht wie folgt aus: Studios und kleine 1-Zimmer-Wohnungen kosten etwa 10.000 bis 20.000 THB im Monat, größere Wohnungen mit zwei Schlafzimmern 25.000 bis 45.000 THB. Poolvillen mit drei Schlafzimmern erzielen je nach Lage und Ausstattung 40.000 bis 80.000 THB monatlich. Welche Rendite sich daraus ergibt, hängt davon ab, wie viel Sie beim Kauf bezahlt haben und welche Kosten Sie einkalkulieren.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Division der Jahresmiete durch den Kaufpreis. Bei der Nettomietrendite werden zuvor alle laufenden Kosten und der Leerstand abgezogen, sodass sich daraus ergibt, was Sie tatsächlich verdienen.
Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettorendite = (Jahresmiete − Leerstand − laufende Kosten) ÷ Kaufpreis × 100
Diese Posten sollten Sie bei jeder Kalkulation berücksichtigen:
- Gemeinschaftsgebühr (Common Fee) der Eigentümergemeinschaft, die in Hua Hin meist pro Quadratmeter und Jahr abgerechnet wird. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag über die Instandhaltungskosten für Eigentumswohnungen in Thailand.
- Verwaltung, wenn Sie nicht vor Ort sind. Üblich sind etwa 10 bis 20 % der eingenommenen Miete.
- Leerstand zwischen zwei Mietern; bei Wohnungen realistisch gesehen ein Monat pro Jahr, bei Villen eher zwei.
- Reparaturen und Ersatz von Möbeln, insbesondere von Klimaanlagen, Matratzen und Elektrogeräten im tropischen Klima.
- Versicherung für Gebäude und Hausrat, siehe unseren Ratgeber zur Immobilienversicherung in Thailand.
- Grund- und Gebäudesteuer (Grund- und Gebäudesteuer), für Wohnimmobilien mit einem niedrigen Steuersatz auf den amtlichen Schätzwert.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung und Poolvilla im Vergleich
Die folgende Beispielrechnung zeigt zwei typische Objekte bei einer Langzeitvermietung. Alle Werte sind gerundete Beispielangaben in thailändischen Baht und ersetzen keine individuelle Kalkulation.
| Stellen (pro Jahr) | Eigentumswohnung, 1 Schlafzimmer, 45 m² | Poolvilla, 3 Schlafzimmer |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 3.500.000 | 12.000.000 |
| Monatsmiete | 18.000 | 60.000 |
| Bruttomiete (12 Monate) | 216.000 | 720.000 |
| Leerstand (1 bzw. 2 Monate) | −18.000 | −120.000 |
| Gemeinschaftsgebühr bzw. Abrechnungsgebühr | −27.000 | −36.000 |
| Pool- und Gartenpflege | 0 | −60.000 |
| Verwaltung (10 % der eingenommenen Miete) | −19.800 | −60.000 |
| Versicherung, Reparaturen, Ersatz von Möbeln | −15.000 | −60.000 |
| Grund- und Gebäudesteuer (ca. 0,02 %) | −700 | −2.400 |
| Nettoertrag | 135.500 | 381.600 |
| Bruttorendite | 6,2 % | 6,0 % |
| Nettorendite | 3,9 % | 3,2 % |
Annahmen: Langzeitvermietung, keine Finanzierungskosten. Einkommensteuer, Wechselkurs und Kaufnebenkosten sind nicht berücksichtigt.
Bei nahezu gleicher Bruttorendite unterscheiden sich beide Objekte netto um rund 0,7 Prozentpunkte. Die Villa verliert vor allem durch längeren Leerstand, Pool- und Gartenpflege sowie höhere Reparaturkosten. Hinzu kommen einmalige Kosten beim Kauf, die Ihre Rendite im ersten Jahr spürbar drücken. Eine vollständige Übersicht finden Sie in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer und alle Übertragungskosten in Thailand.
Eigentumswohnung oder Villa: Was bringt in Hua Hin mehr Rendite?
Eigentumswohnungen bieten einen günstigeren Einstieg, lassen sich leichter vermieten und erzielen meist eine etwas höhere Nettorendite in Prozent. Villen erzielen höhere absolute Mieten, verursachen jedoch deutlich höhere Unterhaltskosten und stehen länger leer.
Für die Nachfrage gilt eine einfache Faustregel: Thailändische Mieter und Berufstätige suchen überwiegend kompakte Wohnungen in Stadtnähe, europäische Langzeitgäste und Familien eher Häuser mit Garten und Pool. Wohnungen finden dadurch schneller einen Mieter, Villen erzielen dafür in der Hochsaison von November bis März sehr gute Monatsmieten. Wann Hua Hin bei Langzeitgästen besonders gefragt ist, zeigt unser Wetter-Guide für Hua Hin – Monat für Monat.
Auch die Eigentumsform wirkt sich auf Ihre Rendite aus. Als Ausländer können Sie eine Eigentumswohnung im Rahmen der Ausländerquote als freies Eigentum erwerben. Bei einer Villa sind Sie in der Regel Eigentümer des Gebäudes, während das Grundstück gepachtet wird. Dies wirkt sich auf den Wiederverkauf und damit auf Ihre Gesamtrendite aus. Die Unterschiede erläutern wir ausführlich in einem Vergleich. Pacht vs. Eigentum in Hua Hin.
Meine Empfehlung aus der Beratung: Wer in erster Linie Mieteinnahmen erzielen möchte, ist mit einer gut verwalteten Eigentumswohnung in gefragter Lage meist besser beraten. Eine Villa lohnt sich vor allem für Käufer, die selbst mehrere Monate im Jahr dort wohnen möchten und die Vermietung als Beitrag zu den Kosten betrachten, nicht als Hauptziel. Wenn Sie sich für eine Wohnung entscheiden, finden Sie alle Schritte in unserem Ratgeber Eine Eigentumswohnung in Hua Hin kaufen.
Darf ich meine Wohnung in Hua Hin tageweise über Airbnb vermieten?
Nein. Wer ohne Hotellizenz für weniger als 30 Tage vermietet, betreibt nach dem thailändischen Hotelgesetz von 2004 ein unerlaubtes Hotel. Ein Gericht in Hua Hin hat genau dies 2018 für die Eigentümer einer Wohnanlage in Khao Tao bestätigt.
Laut dem Urteil eines Gerichts in Hua Hin zur „Wan Vayla Condo“ Die Eigentümer, die ihre Wohnungen tage- oder wochenweise an Gäste vermietet hatten, handelten rechtswidrig. Zulässig sind nur Mietverhältnisse ab 30 Tagen. Die Betroffenen mussten Geldstrafen und zusätzliche Tagessätze für jeden Tag der Vermietung zahlen. Das Gesetz sieht für den Betrieb eines Hotels ohne Lizenz darüber hinaus eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr vor.
Wichtig für Käufer: Eine einzelne Eigentumswohnung kann keine eigene Hotellizenz erhalten, und viele Eigentümergemeinschaften verbieten Kurzzeitvermietungen zudem in ihrer Hausordnung. Berechnen Sie Ihre Rendite daher immer auf der Grundlage von Monats- oder Jahresmieten.
Auch wirtschaftlich gesehen ist die tageweise Vermietung weniger attraktiv, als es den Anschein hat. Ferienunterkünfte in Hua Hin sind über das Jahr betrachtet oft nur zu rund einem Viertel ausgelastet, mit Spitzen im Dezember und April und schwachen Monaten im Juni und September. Hinzu kommen Reinigung, Gästebetreuung und Plattformgebühren. Ein zuverlässiger Langzeitmieter, etwa ein europäischer Überwinterer für vier bis sechs Monate, bringt oft einen ähnlichen Nettoertrag bei deutlich geringerem Aufwand und ohne rechtliches Risiko.
Sind Mieteinnahmen aus Hua Hin steuerpflichtig?
Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung fällt in Thailand in der Praxis meist kaum oder gar keine Einkommensteuer an. Grund dafür sind der pauschale Kostenabzug von 30 % und der hohe Freibetrag, unter dem typische Jahresmieten oft bleiben.
Die thailändische Steuerbehörde gewährt für vermietete Gebäude einen pauschaler Abzug von 30 Prozent, und die ersten 150.000 THB des steuerpflichtigen Einkommens sind steuerfrei. Bei der Eigentumswohnung aus unserem Beispiel bleibt das steuerpflichtige Einkommen damit deutlich unter dieser Grenze. Erst bei höheren Mieten, etwa bei Villen oder mehreren Einheiten, fällt ein spürbarer Betrag an. Deshalb berechnen wir die Rendite in diesem Ratgeber ohne Steuern.
Formal sind Mieteinnahmen dennoch anzugeben: in Thailand über die jährliche Steuererklärung, in Deutschland im Anhang AUS. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zahlen Sie in Deutschland darauf keine Steuer; die Einnahmen können jedoch aufgrund des Progressionsvorbehalts den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen leicht erhöhen. Ihre persönliche Situation klären Sie am besten kurz mit einem Steuerberater. Für Rentner lohnt sich zusätzlich ein Blick in unseren Beitrag Mit der deutschen Rente in Hua Hin leben.
Welche Lagen in Hua Hin bieten die beste Mietrendite?
Am zuverlässigsten lassen sich Objekte in Strand- und Stadtnähe mit guter Infrastruktur vermieten, also im Zentrum von Hua Hin, in Nong Kae und in Khao Takiab. Abgelegene Villenanlagen erscheinen beim Kauf günstiger, stehen jedoch oft länger leer.
Zentrum von Hua Hin: Ältere Wohnanlagen werden hier oft zu vergleichsweise günstigen Preisen angeboten und sind bei Mietern wegen der kurzen Wege zu Restaurants, Märkten und zum Strand beliebt. Dies führt häufig zu den höchsten prozentualen Renditen bei Wohnungen.
Nong Kae und Khao Takiab: Ruhiger als das Zentrum, in Strandnähe und mit vielen modernen Wohnanlagen. Die Gegend spricht Langzeitgäste und Familien an; die Kaufpreise sind höher, ebenso wie die Mieten. Einen Eindruck vom Alltag dort vermittelt unser Beitrag Das Leben in Nong Kae.
Khao Tao und Pranburi: Landschaftlich besonders reizvoll und ideal für Eigennutzer, die Ruhe suchen. Die Vermietung läuft vor allem in der Hochsaison gut, außerhalb davon ist die Nachfrage geringer. Mehr zu diesen Gegenden erfahren Sie im Reiseführer Khao Tao und bei unserer Einschätzung, ob Pranburi – ein guter Ort für den Kauf einer Villa ist.
Ich rate Käufern, die vermieten möchten, die Lage immer aus der Sicht des Mieters zu prüfen: Kann er ohne Auto zum Strand, zum Supermarkt und zu Restaurants gelangen? Gibt es eine zuverlässige Hausverwaltung, einen gepflegten Pool und schnelles Internet? Eine Wohnung, die diese Fragen mit Ja beantwortet, findet auch in der Nebensaison einen Mieter. Eine günstige Villa am Ende einer Schotterstraße hingegen oft nicht.
Wie können Sie Ihre Mietrendite in Hua Hin steigern?
Ihre Rendite ergibt sich vor allem beim Kauf: Ein fairer Kaufpreis, eine begehrte Lage und ein Mietmodell mit geringem Leerstand bringen mehr ein als jedes noch so optimistische Mietversprechen. Danach entscheiden Ausstattung und Verwaltung über die Höhe der Miete.
- Den Kaufpreis verhandeln: Jede Ersparnis beim Kauf steigert die Rendite dauerhaft. Bestandswohnungen bieten oft mehr Verhandlungsspielraum als Neubauten.
- Mietgarantien kritisch prüfen: Garantierte 6 bis 8 % sind häufig bereits im höheren Kaufpreis eingerechnet und laufen nach wenigen Jahren aus.
- Die Einrichtung auf Langzeitmieter ausrichten: Gute Matratzen, eine voll ausgestattete Küche, eine Waschmaschine und schnelles Internet sind wichtiger als teure Deko.
- Saisonal denken: Wer seine Wohnung im Sommer selbst nutzt und im Winter an Überwinterer vermietet, verbindet Eigennutzung mit guten Monatsmieten.
- Den Ausstieg mitplanen: Die Gesamtrendite ergibt sich erst aus dem Verkaufspreis. Was beim Verkauf zu beachten ist, erklärt unser Ratgeber Eine Immobilie in Hua Hin als Ausländer verkaufen.
Viele Probleme mit der Rendite entstehen bereits vor dem Kauf, beispielsweise durch eine unterlassene Prüfung der Eigentümergemeinschaft oder unrealistische Mietannahmen. Welche Fallstricke besonders häufig auftreten, erfahren Sie in unserem Beitrag über die Typische Fehler deutscher Käufer in Thailand. Ob sich ein Kauf für Sie insgesamt lohnt, beleuchtet unser Artikel Lohnt sich eine Immobilie in Hua Hin als Investition?
Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite in Hua Hin
Sind Mietgarantien von Bauträgern in Hua Hin seriös?
Mietgarantien sind nicht grundsätzlich unseriös, aber die garantierte Rendite ist oft bereits durch einen höheren Kaufpreis finanziert. Prüfen Sie daher, welche Miete nach Ablauf der Garantie realistisch zu erzielen ist und wie solvent der Bauträger ist.
Wie lange steht eine Mietwohnung in Hua Hin durchschnittlich leer?
Bei gut gelegenen, möblierten Wohnungen mit Jahresmietverträgen sollten Sie etwa einen Monat Leerstand pro Jahr einkalkulieren. Villen und Objekte in abgelegenen Lagen stehen zwischen zwei Mietern häufig länger leer, vor allem in der Nebensaison.
Lohnt sich eine Verwaltungsgesellschaft für ausländische Eigentümer?
Wer nicht dauerhaft in Hua Hin lebt, braucht jemanden vor Ort, der sich um Übergaben, Reparaturen und die Abrechnung kümmert. Die Gebühr, die in der Regel 10 bis 20 % der Miete beträgt, schmälert zwar die Rendite, verhindert aber oft teure Leerstände und Schäden.
Kann ich die Wohnung selbst nutzen und trotzdem vermieten?
Ja, viele Eigentümer wohnen selbst einige Monate in Hua Hin und vermieten die Immobilie den Rest des Jahres an Langzeitgäste ab 30 Tagen. Die Rendite fällt dann zwar geringer aus, dafür sparen Sie sich die Kosten für eine eigene Urlaubsunterkunft und die Immobilie steht nicht leer.
Fazit: Mit welcher Mietrendite können Sie in Hua Hin rechnen?
Realistisch sind in Hua Hin rund 5 bis 7 % brutto und etwa 3 bis 4,5 % netto bei Langzeitvermietung. Eigentumswohnungen in begehrter Lage bieten meist die solidere Nettorendite, während sich Villen eher für Käufer eignen, die einen Teil des Jahres selbst vor Ort verbringen.
Entscheidend für Ihre Rendite sind drei Faktoren: ein fairer Kaufpreis, eine Lage, die Mieter auch in der Nebensaison anspricht, und ein legales Vermietungsmodell mit Mietverträgen ab 30 Tagen. Wer mit Nettowerten statt mit Renditeangaben aus Exposés rechnet, erlebt nach dem Kauf keine bösen Überraschungen.
Eine Immobilie in Hua Hin ist selten der Weg zum schnellen Reichtum, sondern eine stabile Anlage mit hoher Lebensqualität, wenn die Zahlen von Anfang an stimmen. Prüfen Sie jedes Objekt vor der Unterzeichnung sorgfältig, am besten anhand unserer Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung vor dem Immobilienkauf in Thailand, und lassen Sie sich die voraussichtliche Miete für genau diese Einheit unter Berücksichtigung realistischer Kosten berechnen.
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